Qu'est-ce que le différé de jouissance d’un bien immobilier ?
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Généralement, l’acquéreur d’un bien immobilier accède à la propriété au moment de la signature de l’acte de vente. La remise des clés concrétise le transfert de propriété, des charges et des responsabilités. Toutefois, le vendeur peut souhaiter rester plus longtemps dans sa maison ou son appartement. Il demande alors un différé de jouissance. Voici quelles sont les modalités de cette possible convention.
Qu’est-ce qu’un différé de jouissance ?
La jouissance d’un bien immobilier peut se définir comme le droit de disposer d’un bien et de l’ensemble des prérogatives qui y sont attachées. Elle se trouve généralement associée à la signature de l’acte authentique de vente et à la remise des clés, c.-à-d. au moment du transfert de propriété. Cependant, il arrive que le vendeur souhaite continuer d’occuper son logement quelques semaines ou mois après avoir perçu le prix de la vente. Si l’acheteur donne son accord, il y a différé de jouissance.
Les raisons mises en avant pour convaincre l’acheteur sont le plus souvent celles liées aux travaux à réaliser dans un nouveau lieu. Si la vente permet le financement des travaux du prochain logement du vendeur, souvent celui-ci souhaite éviter l’investissement dans une location temporaire.
Comment mettre en place un différé de jouissance ?
Le différé de jouissance n’est pas réglementé. L’acheteur choisit librement de répondre ou non à la demande du vendeur. S’il y consent, il reste conseillé d’encadrer cette modalité par une convention de prêt à usage, appelé souvent le commodat immobilier, et en mentionnant la date de remise des clés et d’entrée en jouissance dans l’acte de vente.
La convention de prêt à usage
Selon le Code civil(1) : « Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ». Il repose sur le principe de gratuité, et doit être restitué exempt de dégradations à l’exception de celles, involontaires, liées à l’usage normal. Le commodat peut être un contrat écrit ou verbal, ou faire l’objet d’un acte authentique notarié.
Le différé de jouissance mentionné dans l’acte de vente
Pour s’assurer de l’accord de l’acheteur, le vendeur du bien l’a informé au plus tôt de son intention de différer. Dans ce cas, il n’y a aucune difficulté à faire figurer cette modalité particulière dans l’acte de vente et de préciser la date de départ.
En garantie, une somme (généralement 10 000 € minimum) reste séquestrée chez le notaire. Si le départ n’advient pas à la date prévue, cette réserve servira au paiement d’une astreinte prédéfinie (pénalités journalières, par exemple 500 €). Le différé de jouissance prend fin à la remise des clés. Le notaire, prévenu par courrier de l’acheteur, débloque la somme restante.
Le très long différé de jouissance
Il arrive parfois que le vendeur ait besoin d’un temps de différé de plusieurs mois, par exemple pour attendre l’achèvement de son nouveau logement. Dans ce cas, il reste possible de signer une promesse de vente ou un compromis repoussant la signature de l’acte de vente pour la même durée. La somme séquestrée augmente évidemment avec la durée de report demandée.
Les modalités du différé
Pour protéger l’acheteur, dont la position est plus délicate, il convient de préciser la date de libération du bien, mais également les modalités du différé. Les mentions habituelles concernent généralement :
- Le différé des charges et responsabilités. Celles-ci se transmettent ordinairement avec la propriété (couverture des frais de fonctionnement et impôts, assurances, maintien en bon état…). Les charges et responsabilités restent donc associées à la jouissance du bien immobilier ;
- L’interdiction de modifier le bien, de le mettre en location meublée ou non ;
- La possibilité de faire une visite en présence du vendeur et de l’acheteur au moment de la remise des clés.
À retenir
- Le différé de jouissance est accordé au vendeur à sa demande de rester un certain temps dans les lieux après avoir perçu le prix du transfert de propriété.
- Le différé de jouissance n’ayant pas de cadre juridique, l’acheteur doit être protégé par une convention notariée d’usage de prêt, comprenant notamment le séquestre d’une partie du montant de la vente.
- Il est également prévu un différé du transfert des charges et responsabilités (ordinairement associées au transfert de propriété) jusqu’à l’entrée en jouissance du nouveau propriétaire.
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